قوانین اجاره آپارتمان

با توجه به قيمت هاي بسيار بالا خريد مسكن، مردم بلاجبار به اجاره مسكن رو آورده اند و اين آمار در سال هاي اخير رو به افزايش مي باشد. براي اجاره مسكن ملزم به دانستن و بالا بردن اطلاعات در خصوص قوانين لازم براي عقد قرارداد اجاره خانه، نوشتن قولنامه دستي، متن تمديد قرارداد و شرايط تخليه ملك هستیم. زيرا كه طيف وسيعي از جمعيت كشور با مسئله اي تحت عنوان اجاره درگير هستند به همين دليل آگاهي از قوانين مرتبط به اجاره مي تواند هم براي مستاجران و هم صاحب خانه ها (مؤجر) ضروري باشد.

چرا بايد قوانين عقد قرارداد را بدانيم؟

برخي از افراد تصور مي كنند دانستن قوانين اجاره براي مستاجران ضروري و لازم نيست و فقط صاحب خانه (مؤجر) باید از قوانين اطلاع داشته باشند. اين تصور كاملا اشتباه است. زيرا اجاره خانه يك موضوع و قرارداد دو طرفه مي باشد و مسائل مربوط به قرارداد با هر دو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراين فرقي نمي كند كه مستاجر باشد يا مؤجر. در هر صورت بايد در خصوص اجاره دادن مسكن يا اخد اجاره مسكن  در هنگام عقد قرارداداجاره خانه كاملا آگاه بود و از بروز مشكلات احتمالي جلوگيري كرد تا حقی از طرفین معامله ضایع نشود.

قولنامه دستي چيست  ؟

همانطور كه از نامش مشخص است، برگه اي ميباشد كه طرفين قررداد تعهدات خود را نسبت به يكديگر  در آن نوشته و در آخر آن را امضا ميكنند. قولنامه دستي در سه نسخه  تنظيم مي شود كه دو نسخه آن نزد طرفين معامله و نسخه سوم نزد مشاور املاك محفوظ مي ماند. در تنظيم قرارداد بايد دقت شود و تمام جزئيات به صورت شفاف و دقيق آورده شود و در قرارداد قيد گردد. زيرا قولنامه ها از اعتبار قانوني در دادگاه ها برخوردار هستند  و مي تواندند مورد استناد قرار بگيرند.

قرارداد رسمي به چه قراردادي گفته مي شود؟

قرارداد هاي رسمي قرارداد هايي هستند كه در  در دفاتر اسناد رسمي ثبت مي شوند. برخي افراد فقط به انعقاد قرارداد نزد مشاور املاک اكتفا مي كنند. در اين صورت طرفين قرارداد بايد جزئيات قرارداد را در برگه هاي مخصوصي كه از طرف اتحاديه به مشاورین املاک قرار داده شده ثبت و آن را امضا كنند.

كد رهگيري براي عقد قرارداد چيست؟

در سال 1387 قانوني توسط  هيئت دولت تصويب شد كه تمام مشاوران املاك موظف هستند معاملاتي را كه انجام مي دهند را در سامانه اي به نام سامانه ثبت معاملات و املاك كشور ثبت كنند. اين كار درستي معامله انجام شده را تضمين مي كند و از سوي ديگر امكان تجزيه و تحليل اطلاعات مربوط به مسكن را براي  دولت و نهاد هاي  آماري و نظارتي را فراهم مي كند.

هر معامله اي كه در بنگاه ها انجام مي شود در اين سامانه ثبت مي شود و يك كد رهگيري را دريافت مي كنند. (هرچند كه اين كد رهگيري بيشتر براي خريد و فروش املاك كاربرد دارد) با اين حال طبق قانون ، تمام معاملات اعم از خريد و اجاره  بايد در سامانه مربوطه ثبت و داراي كد رهگيري باشد و لازم به ذكر است كه گرفتن كد رهگيري  از جرم هايي مانند فروش چندباره يك ملك جلوگيري مي كند.

هزينه پرداخت شارژ بر عهده چه كسي مي باشد را عقد قرارداد مشخص كنيد.

هزينه هاي مشترك  موضوعي مي باشد كه هنگام بستن قرارداد تكليف آن بايد مشخص شود و در اين مورد قانون خاصي وجود ندارد ولي از آن جايي كه هزينه شارژ ساختمان صرف  مخارج عمومي و جاري يك  مجتمع مسكوني مي شود  معمولا  از  سوي  مستاجر  پرداخت مي شود.

آيا مستاجر بايد هزينه تعميرات را پرداخت كند؟

دو دسته تعميرات وجود دارد تعميرات جزئي و تعميرات اساسي  

تعميرات جزئي به تعميراتي گفته مي شود كه مرتبط به استفاده هاي كوتاه مدت مي باشد همچون تعويض لامپ، تعويض پوشال هاي كولر و .....

ولي هزينه هايي همچون  تغيير در  ساخت ساختمان ، هزينه رنگ آميزي ديوار ها و.... به عهده مستاجر نمي باشد و صاحب خانه بايد هزينه آن را پرداخت كند.

نوشتن متن تمديد قرارداد بايد چگونه باشد؟

برخي اوقات مستاجر و صاحب خانه توافق بر تمديد اجاره نامه مي كنند (تمديد مجدد  قرارداد منزل) نكته مهم اين است كه براي تنظيم متن  قرارداد مفاد اوليه قرارداد مورد بررسي قرارگيرد كه كدام بند تغييرمي كند.برخي قرارداد ها به نسبت قرارداد اوليه هيچ تغييري نميكند به همين دليل نيازي به نوشتن  قرارداد مجدد و تكراري نمي باشد. بلكه پشت همان قرارداد با نوشتن يك پاراگراف مبني بر نوشتن شماره قرارداد قبلي  و ذكر تاريخ تمديد قرارداد جديد در متن قرارداد جديد به همراه امضاء طرفين قرارداد عقد قرارداد جديد صورت مي گيرد.

چرا بايد در ازاي پرداخت اجاره بها از صاحب خانه (موجر) رسيد دريافت کرد؟

برخي از مستاجران حاضر به انجام همچين كاري نيستند زيرا اين كار را به منذله بي اعتمادي مي دانند. در صورتي كه اين كار بهترين كار براي استناد مدارك پرداخت اجاره بها مي باشد كه اگر فرداي روز مشكلي بين مستاجر و مالك به وجود آمد  و آن را رد كرد اسناد را به عنوان مدرك ارائه داد.

تغيير اجاره بها به چه صورت انجام مي شود؟

با توجه به قانون موجر حق اضافه كرده اجاره بها را پس از عقد قرار داد را ندارد و اگر پس از اتمام قرارداد تمايل به اضافه شدن اجاره بها را داشت ولي مستاجر با مبلغ آن مخالفت كرد مي توانند به اداره شوراي حل اختلاف  مراجعه كنند و از طريق قانون قيمت گذاري منصفانه و عادلانه صورت مي گيرد.

مالك (موجر) در چه صورت مي نواند مستاجر را مجبور به تخليه ملك كند؟

در صورتي كه موعد تخليه مستاجر رسيده باشد( تاريخ قرارداد به اتمام رسيده باشد)

زماني كه مستاجر به مدت 3 ماه و يا بيشتر هزينه اجاره بها را پرداخت نكرده باشد

مالك مي تواند مدعي  و شاكي به تخليه منزل و ملك شود .

اگر مستاجر ملك (منزل) را تخليه نكرد چه بايد كرد؟

اگر كه به دلايلي كه در بالا گفته شده مالك شاكي بر تخليه ملك خويش شود با نوشتن درخواست تخليه به اولين شوراي حل اختلاف مي تواند ملك خود را از تصرف مستاجر در بياورد. در قرارداد هاي عادي مالك به راحتي مي تواند دستور تخليه را از مراجع قضايي بگيرد اما در صورتي كه قرارداد رسمي مكتوب شده باشد بين طرفين  زمان بيشتري گرفته مي شود چراكه به مستاجر فرصتي براي تجديد نظر داده مي شود.